¿Cómo funciona una calculadora hipotecaria?

Una calculadora hipotecaria estima tu mensualidad, intereses totales y plazo a partir de tres datos: monto del crédito, tasa de interés anual y plazo en años. Aplica la fórmula de amortización francesa (estándar en México) y te devuelve cuota fija mensual + tabla mes a mes. Es la mejor herramienta para comparar escenarios antes de firmar — cambias un dato y ves el impacto al instante. La calculadora hipotecaria de Simúlalo es gratis, sin registro, y funciona para créditos de cualquier banco mexicano (BBVA, Banorte, Santander, INFONAVIT, FOVISSSTE).

¿Cuánto enganche pide un crédito hipotecario en México?

El enganche típico en México 2026 está entre 10% y 30% del valor de la vivienda. La banca privada (BBVA, Banorte, Santander) suele exigir mínimo 20% para acceder a las mejores tasas. INFONAVIT permite hasta 100% de financiamiento con esquema Cofinavit. FOVISSSTE pide entre 5% y 10%. Cuanto mayor el enganche, menor la mensualidad y menor la tasa que te ofrecen — un enganche del 30% en lugar del 10% puede bajar tu tasa entre 0.5pp y 1.0pp.

¿Cuál es la diferencia entre TIN y CAT en una hipoteca?

La TIN (Tasa de Interés Nominal) es solo el costo anual del dinero prestado. El CAT (Costo Anual Total) incluye TIN + comisión de apertura + seguros obligatorios + vinculaciones (cuenta nómina, tarjeta). El CAT siempre es mayor que la TIN y es el número que realmente debes comparar entre bancos. Un crédito con TIN del 9.8% y CAT del 12.5% es más caro que uno con TIN del 10.5% y CAT del 11.8%. Profeco y Condusef obligan a publicar el CAT por esta razón.

¿Cuánto pago al mes por un crédito hipotecario de 2 millones a 20 años?

Para un crédito hipotecario de MXN 2,000,000 a 20 años con tasa fija del 10% anual, la mensualidad es aproximadamente $19,300 al mes. Pagas $4,632,000 en total ($2,632,000 son intereses). Si el plazo baja a 15 años, la mensualidad sube a $21,500/mes pero los intereses totales bajan a $1,870,000. Si la tasa baja al 9%, la mensualidad a 20 años es $17,995. Usa la calculadora hipotecaria de Simúlalo (/simulador/finanzas/calculadora-hipoteca) para ver el cálculo exacto con tus números.

¿Es mejor un crédito hipotecario fijo o variable en México?

Para la mayoría de compradores en México 2026 conviene la tasa fija. Razón: te protege de subidas de la TIIE (que se mueve con Banxico) y te da pago predecible por 20 años. La tasa variable es atractiva solo si esperas que las tasas BAJEN durante la vida del crédito y puedes absorber subidas si te equivocas. Históricamente en México la tasa fija ha sido la decisión correcta — en 2022-2023 los créditos variables dispararon su mensualidad cuando Banxico subió la TIIE de 4% a 11.25%.

¿Qué tasas hipotecarias ofrecen los bancos en México actualmente?

Las tasas hipotecarias fijas en México 2026 están en estos rangos: BBVA 9.85% TIN, Banorte 9.95%, Santander 9.90%, Scotiabank 10.20%, HSBC 10.50%, Citibanamex 10.30%. INFONAVIT va del 4% al 12% según salario base de cotización. FOVISSSTE entre 4% y 9%. Las SOFOMES hipotecarias (último recurso) cobran entre 12% y 18%. Las tasas se actualizan cada trimestre con la TIIE. Compara siempre el CAT — la diferencia entre TIN nominal y CAT real puede ser de hasta 2 puntos porcentuales.

¿Qué documentos necesito para solicitar un crédito hipotecario?

Los documentos básicos en México son: identificación oficial (INE o pasaporte), RFC, CURP, comprobante de domicilio, comprobantes de ingresos de los últimos 3-6 meses (si eres asalariado: recibos de nómina; si independiente: declaraciones fiscales y estados de cuenta), constancia de situación fiscal del SAT, avalúo de la propiedad (lo paga el solicitante, MXN 7,000-15,000), y autorización para consulta al Buró de Crédito. La aprobación toma entre 15 y 45 días hábiles desde que entregas todo el expediente.

¿Conviene un plazo de 10, 15 o 20 años para mi hipoteca?

Depende del balance entre cuota mensual y costo total. A 10 años pagas la cuota más alta pero menos intereses; a 20 años pagas la cuota más baja pero los intereses se multiplican. Ejemplo con MXN 2,000,000 al 10%: a 10 años son $26,430/mes y $1,171,640 en intereses; a 20 años son $19,300/mes y $2,632,000 en intereses. La regla del 28%/36% sugiere que tu mensualidad NO debe pasar el 28% de tu ingreso bruto. Si puedes pagar la cuota a 15 años sin estresarte, suele ser el sweet spot para la mayoría.

¿Puedo hacer pagos anticipados (prepago) a mi crédito hipotecario?

Sí, en México la Condusef obliga a los bancos a permitir prepagos sin penalización en hipotecas a tasa fija contratadas después de 2007. Tienes dos opciones al prepagar: reducir el plazo (sigues pagando lo mismo pero terminas antes y ahorras muchos intereses) o reducir la mensualidad (pagas menos cada mes pero terminas en la misma fecha). Reducir plazo es siempre más eficiente en intereses ahorrados. El prepago es más impactante en los primeros años del crédito, cuando la mayor parte de tu cuota va a intereses.

¿Qué gastos extra debo considerar además de la mensualidad hipotecaria?

Los gastos asociados al cierre de una hipoteca en México suman entre 7% y 10% del valor de la vivienda — y NO están en la mensualidad. Incluyen: avalúo (MXN 7,000-15,000), gastos notariales (3-7% del valor), Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI o ITP, 2-5% según estado), inscripción en Registro Público de la Propiedad, comisión de apertura del banco (0.5-1.5% del crédito), seguros obligatorios (vida + daños, 0.3-0.5% anual), y gastos de mudanza. En una vivienda de MXN 2,500,000 esto puede sumar MXN 175,000-250,000 que tienes que tener en efectivo además del enganche.

Calculadora Hipotecaria 2026: Mensualidad y Tasa (México)

Variables

Monto

Capital del préstamo (sin enganche). En MXN, EUR, COP, USD según divisa activa.

Tasa anual

Tasa de interés fija anual (ej. 10.5% en México, 3% en España, 6.5% en EE.UU.).

Plazo

Años en los que liquidarás el préstamo. Plazos comunes: 10, 15, 20, 25 o 30.

Ingreso mensual

Opcional. Si lo agregas, calculamos el ratio cuota/ingreso (DTI) que los bancos miran al aprobar.

Ejemplo práctico

Préstamo de $1,500,000 MXN a 20 años con tasa fija anual de 10.5%.

Tasa mensual: 10.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.00875.

Número de pagos: 20 × 12 = 240 meses.

Cuota mensual ≈ $14,975 MXN.

Total a pagar: $14,975 × 240 = $3,594,000 MXN.

Total intereses: $3,594,000 − $1,500,000 = $2,094,000 MXN — pagas un 140% del capital adicional al banco.

Interpretación

Si el total de intereses supera al capital prestado, considera bajar el plazo o negociar tasa: en plazos largos el banco gana muchísimo.

Bancos rechazan créditos cuando la cuota representa más del 35% del ingreso mensual neto. Por debajo de 25% es cómodo.

Bajar el plazo de 30 a 20 años sube la cuota ~25% pero recorta el total de intereses cerca de 40%.

Comparar dos hipotecas no es solo comparar tasas: revisa CAT (México) o TAE (España) que incluyen comisiones.

Supuestos y limitaciones

Tasa fija a lo largo de todo el plazo. Si tu hipoteca es variable o mixta, los pagos cambiarán cuando se ajuste el indicador.

No incluye comisión por apertura, gastos notariales, ITP/IVA ni seguros (vida, daños) que sí debes presupuestar aparte.

No incluye amortizaciones anticipadas. Cualquier pago extra al capital reduce el total de intereses pero no se modela aquí.

El cálculo es orientativo. La cuota final dependerá de la tasa concreta que te apruebe el banco después de evaluar tu perfil.

Cuándo usar esta calculadora

Antes de visitar un banco, para entrar a la conversación con un rango de cuota mensual realista y no aceptar la primera tasa que te ofrezcan.

Para comparar ofertas de varios bancos manteniendo monto y plazo iguales, viendo qué oferta deja menos intereses totales.

Cuando estás decidiendo entre 15, 20 o 30 años de plazo. Ver el total de intereses por escenario suele cambiar la decisión.

Para validar que la cuota cabe en tu ingreso antes de enamorarte de un inmueble que está fuera de tu capacidad real.

Para entender el efecto de aportar más enganche: bajar el monto del préstamo recorta cuota e intereses de manera no lineal.

Si planeas hacer pagos anticipados al capital, simula primero con plazo corto (sin pagos extra) para ver si la cuota base es viable.

Errores comunes

Mirar solo la cuota mensual y no el total de intereses. Una cuota cómoda en 30 años puede salir el doble de cara que una cuota apretada en 15 años.

Olvidar gastos asociados: notario, registro, ITP/IVA, comisión de apertura, seguro de vida obligatorio, seguro de daños. Pueden sumar 8-12% del monto del préstamo en México.

No comprobar el CAT (México) o TAE (España). Es el costo total anual real, incluye comisiones; bancos compiten en tasa nominal pero el CAT puede ser muy distinto.

Asumir que tu ingreso futuro va a subir para justificar una cuota alta hoy. Bancos evalúan tu situación actual; si pierdes la fuente de ingreso la cuota sigue.

Tomar el plazo máximo (30 años) por costumbre. En la mayoría de los casos un plazo de 15-20 años con pagos anticipados puntuales sale mucho mejor.

Casos de uso por industria

Comprador primerizo en México

Vivienda de $2.5M con 20% de enganche ($500k). Préstamo de $2M a 20 años con tasa 10.5% fija: cuota ~$19,970 MXN/mes. Necesita ingreso neto desde ~$57,000 MXN/mes para que la cuota quede en 35% (límite Infonavit/banco).

Inversionista — propiedad para renta

Departamento de $1.8M con 30% enganche. Préstamo de $1.26M a 15 años a 11%: cuota ~$14,300 MXN/mes. Si la renta esperada es $14,000-16,000 MXN, el cash flow neto post-mantenimiento es marginal — sube enganche o ajusta zona.

España — primera vivienda

Piso de €250,000 con 20% de entrada (€50,000). Hipoteca de €200,000 a 25 años con tipo fijo 3.2%: cuota ~€969/mes. TAE real cercano a 3.7% una vez sumadas comisiones y vinculaciones (seguros, planes de pensiones).

Refinanciamiento por bajada de tasas

Hipoteca actual: $1.2M MXN al 12% con 18 años restantes (cuota ~$13,500). Si refinancias a 10.5% mismo plazo: cuota baja a ~$12,420 — ahorras ~$233,000 en intereses, descontando comisión de apertura y notario (~$30k).

EE.UU. — conventional 30-year fixed

Loan de $400,000 USD a 30 años con tasa 6.5%: pago mensual ~$2,528 USD. Total intereses sobre la vida del préstamo: ~$510,000 USD — más que el principal. Bajar a 15 años a 5.9% sube la cuota a ~$3,358 USD pero corta intereses totales un 64%.

¿Cómo usar esta calculadora hipotecaria?

Esta calculadora hipotecaria estima tu mensualidad y el costo total de tu crédito en tres pasos: introduces el monto del crédito que necesitas (precio de la vivienda menos el enganche), la tasa de interés anual (TIN o CAT) que ofrece el banco, y el plazo del crédito en años. Te devuelve la cuota mensual, el total a pagar y la tabla de amortización mes a mes. No requiere registro, no se guardan tus datos y funciona desde el navegador en cualquier dispositivo.

Calcula tu hipoteca: monto, enganche, tasa y plazo

Las cuatro variables que determinan tu mensualidad son monto del crédito, enganche, tasa de interés y plazo. Cada una mueve la cuota de manera distinta. Ajustar el plazo cinco años puede cambiar tu pago mensual entre 15% y 25%. Cambiar la tasa un punto porcentual puede mover el total de intereses cientos de miles de pesos en un crédito a 20 años.

Monto del crédito y enganche (down payment)

El enganche estándar en México es del 10% al 30% del valor de la vivienda; la mayoría de bancos pide mínimo 20% para acceder a sus mejores tasas. INFONAVIT y FOVISSSTE permiten enganches menores. El monto del crédito es la diferencia: si la vivienda cuesta MXN 2,500,000 y das 20% de enganche (MXN 500,000), el monto del crédito es MXN 2,000,000. Cuanto mayor el enganche, menor la mensualidad y menor el riesgo que asume el banco — eso suele desbloquear mejores tasas.

Tasa de interés y CAT (Costo Anual Total)

La tasa de interés anual es el costo nominal del crédito. En México 2026 las tasas hipotecarias fijas están entre 9.5% y 11.5% para banca privada, y entre 7% y 12% para INFONAVIT/FOVISSSTE según tu salario base. El CAT (Costo Anual Total) suma intereses, comisiones, seguros y vinculaciones — es el número real que debes comparar entre bancos, no la tasa nominal. Un crédito con 9.8% de TIN y 12% de CAT te sale más caro que uno con 10.5% de TIN y 11.2% de CAT.

Plazo del crédito (10, 15, 20 años)

El plazo del crédito en México suele ser de 10, 15 o 20 años. Un plazo más corto significa cuotas más altas pero pagas menos intereses totales; un plazo más largo aligera la mensualidad pero el total de intereses se dispara. Ejemplo con MXN 2,000,000 al 10% TIN: a 10 años pagas $26,430/mes y $1,171,640 en intereses; a 20 años pagas $19,300/mes y $2,632,000 en intereses. La diferencia es de más de un millón de pesos.

¿Qué es la mensualidad hipotecaria y cómo se calcula?

La mensualidad hipotecaria es el pago fijo mensual que cubre intereses + amortización del capital. Se calcula con la fórmula de amortización francesa, que es el sistema estándar en México:

Mensualidad = P × (i × (1 + i)^n) ÷ ((1 + i)^n − 1)

Donde P es el principal (monto del crédito), i es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de cuotas (años × 12). En los primeros años la mayor parte de tu pago va a intereses; en los últimos años va al capital. Por eso, prepagar capital al inicio del crédito ahorra mucho más que prepagar al final.

Ejemplo: simulador de crédito hipotecario por MXN 2,000,000

Caso real: vivienda de MXN 2,500,000 en Monterrey, enganche del 20% (MXN 500,000), monto del crédito MXN 2,000,000 a 20 años con tasa fija del 10% TIN.

Concepto	Valor
Monto del crédito	$2,000,000
Plazo	240 meses (20 años)
Tasa de interés (TIN)	10.0% anual
Mensualidad	$19,300
Total a pagar	$4,632,000
Intereses totales	$2,632,000
Costo financiero / capital	1.32x

Este simulador de crédito hipotecario te muestra el mismo desglose para cualquier combinación de monto, tasa y plazo. Cambia los inputs y compara escenarios antes de firmar.

Tabla de amortización mes a mes

La tabla de amortización descompone cada cuota mensual en intereses + amortización + saldo restante. Es la radiografía exacta de tu crédito y la herramienta más útil para decidir cuándo prepagar. Para el ejemplo anterior, así se ven los primeros 6 meses:

Mes	Cuota	Interés	Capital	Saldo
1	$19,300	$16,667	$2,633	$1,997,367
2	$19,300	$16,645	$2,655	$1,994,712
3	$19,300	$16,623	$2,677	$1,992,035
6	$19,300	$16,556	$2,744	$1,983,841
120	$19,300	$11,030	$8,270	$1,323,599
240	$19,300	$159	$19,141	$0

En el mes 1 casi todo va a intereses. En el mes 240 casi todo va a capital. Esa asimetría es la razón por la que los créditos largos se sienten "baratos" al principio y se vuelven caros con el tiempo.

Tasas hipotecarias 2026 en México: comparativa por banco

Las tasas hipotecarias varían según banco, perfil de ingresos y enganche. Estos son los rangos de mercado actualizados a 2026 para créditos a tasa fija con enganche del 20% y plazo de 20 años:

Banco	TIN desde	CAT desde	Comisión apertura	Vinculaciones
BBVA México	9.85%	11.5%	0.5%	Cuenta nómina + seguro
Banorte	9.95%	11.7%	0.5%	Cuenta nómina + seguro
Santander	9.90%	11.6%	1.0%	Cuenta nómina
Scotiabank	10.20%	11.9%	0.8%	Cuenta de débito
HSBC	10.50%	12.2%	0.8%	Cuenta nómina
Citibanamex	10.30%	12.0%	1.0%	Tarjeta de crédito

Los rangos cambian cada trimestre con la TIIE de Banxico. Compara siempre el CAT, no la TIN aislada.

Crédito hipotecario en México: opciones públicas y privadas

En México hay tres rutas para conseguir un crédito hipotecario. Cada una tiene tasas, requisitos y plazos distintos. Para una guía completa de cómo funciona un crédito hipotecario te recomendamos leer también nuestro artículo sobre el crédito hipotecario.

INFONAVIT (Crédito Tradicional, Cofinavit, Mejoravit)

INFONAVIT financia hasta MXN 2,300,000 a tasas que dependen de tu salario base de cotización (SBC). Para SBC bajos la tasa puede ser del 4% al 8%; para SBC altos sube al 10%-12%. Los esquemas Cofinavit combinan crédito INFONAVIT + crédito bancario para alcanzar montos mayores.

FOVISSSTE (TradicionalSSSTE, Alia2 Plus)

FOVISSSTE atiende a trabajadores del sector público (ISSSTE). Sus tasas oscilan entre 4% y 9% según rango salarial. Plazos hasta 30 años. Requiere puntuación mínima en el sistema de selección por puntaje.

Banca privada y SOFOMES

Bancos como BBVA, Banorte, Santander, Scotiabank ofrecen tasas fijas, variables y mixtas con plazos de 5 a 20 años. Las SOFOMES hipotecarias (Crédito Real, Crediteva) atienden perfiles que la banca rechaza, pero a tasas significativamente más altas (12-18%).

Requisitos para solicitar un crédito hipotecario

Los requisitos básicos en México son: edad entre 25 y 65 años (al final del crédito), antigüedad laboral de 2 años, ingresos comprobables (la cuota no debe exceder el 30%-35% de tu ingreso mensual), historial crediticio limpio (score de Buró de Crédito superior a 650), enganche mínimo del 10%-20%, e identificación oficial. Necesitarás comprobantes de ingreso de los últimos 3-6 meses, RFC, CURP, comprobante de domicilio y avalúo de la propiedad. La aprobación tarda entre 15 y 45 días hábiles.

Errores comunes al calcular tu hipoteca

Tres errores frecuentes al usar una calculadora hipotecaria: (1) comparar TIN en lugar de CAT — el CAT incluye comisiones y seguros obligatorios, la TIN no; (2) olvidar gastos asociados — escrituración, notario, avalúo, ITP suman entre 7% y 10% del valor de la vivienda y NO entran en la mensualidad; (3) subestimar las vinculaciones — domiciliación de nómina, contratación de seguros y tarjetas pueden bajar la tasa entre 0.5pp y 1pp, pero también te obligan a mantener productos que tienen costo. Calcula tu hipoteca SIEMPRE con el CAT del banco específico, no con la tasa promedio de mercado.

Calculadora Hipotecaria — Calcula tu Mensualidad, Enganche e Intereses

Metodología