Calculadoras rápidas y simuladores avanzados de bienes raíces para tomar decisiones de negocio con datos.
Tasa de Ocupación en Airbnb
ActivaCalcula la ocupación de equilibrio de tu Airbnb por noche, mes y temporada. Estima si tu propiedad rinde más que un inquilino fijo y cuándo bajar tarifa.
Vacancia en Edificios Comerciales
ActivaCalcula el impacto real de la vacancia en la rentabilidad de tu edificio comercial: caja perdida, mantenimiento sin amortizar y precio de equilibrio del alquiler.
Contexto del sector
El inversionista o desarrollador inmobiliario PYME opera con dos relojes desincronizados: el del banco, que cobra intereses todos los meses, y el del mercado, que paga rentas o ventas con un retraso impredecible. Una vacancia de tres meses convierte un cap rate atractivo en cash-on-cash negativo. Una proyección de ventas optimista para un desarrollo de cinco edificios puede sostenerse contablemente pero quebrar al primer mes de retraso en la pre-venta. Los simuladores inmobiliarios modelan ese desfase: ocupación realista, NOI, vacancy en oficinas, y el ciclo completo de cashflow de un desarrollo desde tierra hasta entrega.
Métricas clave
Indicadores que un operador PYME del sector debería conocer antes de modelar decisiones.
Cap rate
NOI anual / valor del inmueble. 7–9% es saludable en zonas urbanas estables; menos de 5% sugiere especulación de valorización, no rentabilidad operativa.
Tasa de ocupación
Para renta tradicional, 90%+ sostenido es la barra. Para Airbnb, mide noches reservadas / noches disponibles y considera estacionalidad clara.
NOI (Net Operating Income)
Ingresos por renta menos gastos operativos (impuestos prediales, seguros, administración, mantenimiento, vacancia esperada). NO incluye servicio de deuda.
Cash-on-cash return
Cashflow anual / equity inicial invertido. Para el inversionista apalancado este es el indicador real, no el cap rate.
ADR y RevPAR (Airbnb / short stays)
Tarifa promedio diaria y revenue por noche disponible. RevPAR = ADR × ocupación, captura el efecto conjunto de precio y demanda.
Cómo elegir el simulador correcto
Si rentas residencial o haces Airbnb, el simulador de ocupación de Airbnb modela RevPAR, estacionalidad y costos variables por estancia. Si compras-y-mantienes para renta tradicional, el simulador de vacancia de edificios captura la realidad de oficinas y locales. Para evaluar si te quedas con un inmueble o lo vendes ahora, el simulador de ventas inmobiliarias compara horizontes. Y si estás desarrollando un proyecto desde lote a entrega, el simulador de flujo de desarrollo inmobiliario modela el ciclo completo de cashflow, desde aportaciones de equity hasta pre-ventas y costo financiero.
Ejemplo práctico
Caso hipotético en dólares estadounidenses. Sustituye tus datos reales en el simulador para validar tu propio escenario.
Un inversionista compra un edificio de oficinas por $850,000 USD con $250,000 USD de equity y $600,000 USD de financiamiento a 6.5% anual. Renta esperada $7,500 USD/mes con 7% de vacancia y $1,800 USD/mes de gastos operativos. El simulador calcula NOI anual de $66,420 USD y cap rate de 7.8%. Servicio de deuda anual: $46,800 USD. Cashflow neto $19,620 USD/año sobre $250,000 USD de equity = cash-on-cash return de 7.8%. El simulador también marca que un aumento de vacancia a 12% bajaría el cash-on-cash a 5.1%, por debajo del rendimiento de un instrumento de renta fija comparable.
Errores comunes al modelar
Trampas que vemos al revisar planificaciones sectoriales. Evítalas antes de cerrar tu propio modelo.
Asumir ocupación promedio de mercado
El promedio incluye edificios premium recién construidos. Un edificio clase B en una zona transicional debe modelarse con la vacancia de su segmento, no la del mercado total.
Olvidar capex de mantenimiento
Techos, fachadas, elevadores y sistemas se reemplazan cada 8–15 años. Sin reserva de capex, el NOI declarado es ficticio en horizonte largo.
Confundir cap rate con rendimiento del inversionista
Cap rate ignora apalancamiento. Para el inversionista que puso 30% de equity, el indicador real es cash-on-cash, no cap rate.
Pricing dinámico mal modelado en Airbnb
Subir tarifa 15% no mantiene ocupación de 80%; suele caer 8–12 puntos. El simulador debe leer la elasticidad estimada, no asumir demanda inelástica.
Alcance y limitaciones
Los simuladores inmobiliarios proyectan en condiciones estables y no anticipan shocks regulatorios (control de rentas, cambios de uso de suelo, impuestos al patrimonio), ni eventos macro (crisis de tipos de interés, cambios cambiarios fuertes). Para decisiones de inversión material consulta un contador y un abogado inmobiliario en tu jurisdicción.
Empieza por aquí
Los simuladores con mayor adopción dentro del sector. Cada uno aborda una pregunta de negocio distinta.
Ocupación Airbnb
RevPAR, estacionalidad y costos variables por noche para hosts.
Vacancia de edificios
Modela vacancia de oficinas y locales por segmento y zona.
Cashflow de desarrollo
Aportes de equity, pre-ventas y disbursos por hito para proyectos desde tierra.
Proyección de ventas
Compara horizontes de hold-vs-sell con NOI y plusvalía esperada.