Calculadora de hipoteca

Estima la mensualidad de un crédito hipotecario con la fórmula estándar de amortización francesa. Sirve para comparar escenarios de plazo y tasa antes de pedir una oferta real a tu banco.

Una hipoteca es la decisión financiera más grande que la mayoría de personas firma en su vida. La mensualidad es solo una parte del compromiso: hay enganche, comisiones, seguros, gastos notariales, intereses acumulados y supuestos sobre tu ingreso futuro. Esta calculadora trabaja con la matemática de la amortización (lo que el banco usa internamente) y te da un número orientativo. No consulta tasas en tiempo real, no hace evaluación crediticia y no es una oferta. Es el punto de partida para que vayas al banco con una pregunta concreta, no con incertidumbre.

Calculadora · Crédito hipotecario

Qué calcula

La mensualidad estimada de un crédito hipotecario bajo amortización francesa: cuota constante mes a mes con porción de intereses decreciente y porción de capital creciente. También muestra el monto total pagado al final del plazo y los intereses acumulados sobre el monto inicial.

Para quién sirve

Para personas evaluando comprar una vivienda, comparando ofertas hipotecarias preliminares, o decidiendo entre plazos (15 vs 20 vs 30 años). También sirve para asesores de bienes raíces que necesitan dar a sus clientes una estimación rápida antes de canalizarlos al banco.

Cuándo usarla

Antes de visitar un banco, para anticipar el rango de mensualidad. Al comparar dos escenarios (plazo más corto con mensualidad más alta vs plazo largo con mensualidad menor pero más intereses totales). Cuando un asesor te dé una preaprobación: la calculadora te ayuda a entender si la mensualidad cabe en tu presupuesto antes de aceptar.

Cuándo NO usarla

No la uses como sustituto de la oferta formal del banco. No incluye comisión de apertura, seguros obligatorios (vida, daños, desempleo), gastos notariales, ITP/IVA según jurisdicción, ni la tasa real que el banco te asignará tras evaluar tu perfil. No es asesoría legal sobre el contrato hipotecario; cualquier cláusula vinculante debe revisarla un abogado.

Qué datos necesita

  • Monto del crédito

    El capital que financias. Es el precio de la vivienda menos el enganche. Si la vivienda cuesta $2,500,000 y tu enganche es $500,000, el monto del crédito es $2,000,000.

  • Tasa anual

    La tasa de interés anual nominal. Declárala como porcentaje (por ejemplo 9.5 para 9.5%). La calculadora la divide entre 12 para obtener la tasa mensual. Las tasas reales varían por país, plazo y perfil — la calculadora no las consulta automáticamente.

  • Plazo

    Años durante los que pagarás. Plazos cortos (15 años) reducen intereses totales pero suben la mensualidad. Plazos largos (25-30 años) bajan la mensualidad pero pagas más en intereses al final.

  • Ingreso mensual (opcional)

    Tus ingresos brutos mensuales. Permite calcular el ratio de endeudamiento (mensualidad ÷ ingreso). La regla común es que la mensualidad no supere 30-35% del ingreso bruto, pero cada banco tiene su propia política.

Fórmula

Sistema francés de amortización: M = C × i / (1 − (1 + i)^(−n)), donde M es la mensualidad, C el capital del crédito, i la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n el número total de pagos (plazo en años × 12). El total pagado al final es M × n; los intereses totales son M × n − C. Esta es la fórmula estándar que usan bancos para amortización constante.

Cómo interpretar el resultado

La mensualidad debe caber en tu presupuesto sin asfixiarlo. Si la mensualidad estimada ya supera 35% de tu ingreso, el banco probablemente te rechazará o te ofrecerá un monto menor. Compara siempre el total pagado a final de plazo: la diferencia entre 20 y 30 años puede ser muy significativa en intereses acumulados. Y recuerda: la mensualidad real incluye seguros y a veces comisión de administración que esta calculadora no considera.

Cómo se revisó este simulador

Lo que verás, lo que evita y dónde no debes confiar en él

Caso hipotéticoCaso A

Una pareja que compara plazo de 15 vs 25 años en la misma vivienda

Una pareja considera un crédito de $1,800,000 MXN para una vivienda de $2,250,000 (con $450,000 de enganche). A tasa anual del 10.5%, la calculadora muestra: a 15 años, mensualidad de $19,898 y total pagado de $3,581,640 (intereses $1,781,640). A 25 años, mensualidad de $17,005 y total pagado de $5,101,500 (intereses $3,301,500). Decisión: el plazo de 15 años cuesta $2,893 más al mes pero ahorra $1,519,860 en intereses totales. Si el ingreso lo permite, el plazo corto es claramente mejor en costo absoluto.

Cifras ilustrativas. No representa una empresa real ni una recomendación de inversión.

Caso hipotéticoCaso B

Un comprador que descubre que la mensualidad supera su capacidad

Un comprador con ingreso bruto de $45,000 MXN/mes ve una vivienda de $2,000,000 financiada al 100% (poco común pero existe). Tasa 11%, plazo 20 años. Mensualidad estimada: $20,646. Ratio mensualidad/ingreso: 45.9% — muy por encima del 30-35% que la mayoría de bancos aceptan. La calculadora le indica que necesita reducir el monto del crédito (más enganche), aceptar un plazo más largo, o esperar a que su ingreso suba. Muchos bancos rechazarían esta solicitud directamente; verla antes evita el desgaste de la negativa.

Cifras ilustrativas. No representa una empresa real ni una recomendación de inversión.

Errores comunes

  • Mirar solo la mensualidad. Una mensualidad baja a 30 años puede pagar 2-3 veces el valor del crédito en intereses totales. Compara siempre total pagado y mensualidad juntos antes de decidir.
  • Ignorar gastos asociados. Notaría, ITP/IVA, registro, comisión de apertura y seguros pueden sumar 5-12% del valor de la vivienda — y deben pagarse al firmar, además del enganche.
  • Usar tasa publicitaria. Las tasas anunciadas son el piso para perfiles excelentes. La tasa que tu banco te ofrezca después de evaluar tu historial puede ser 1-2 puntos más alta. Modela siempre con un escenario conservador.
  • Confundir preaprobación con aprobación. Una preaprobación dice que el banco está dispuesto a hablar contigo. La aprobación final llega después del avalúo, la verificación de ingresos y la evaluación crediticia completa — y puede cambiar las condiciones.

Limitaciones del modelo

  • No consulta tasas bancarias en tiempo real. Tú declaras la tasa; el modelo no sabe cuál es la tasa vigente en tu mercado en este momento.
  • No reemplaza la evaluación crediticia. El banco verifica score, historial, ingresos, antigüedad laboral y ratio de endeudamiento; ningún resultado de la calculadora garantiza aprobación.
  • No incluye comisiones, seguros, ni gastos asociados. La fórmula es pura amortización francesa sobre el capital declarado.
  • No modela tasa variable. Si tu hipoteca tiene tasa que cambia anualmente (mixta o variable indexada), la mensualidad real cambiará a lo largo del plazo y este modelo no lo proyecta.

Cuándo NO usar este simulador

Si vas a firmar un contrato hipotecario en los próximos días, no decidas con esta calculadora como única evidencia. Pide la oferta formal del banco con todos los conceptos desglosados (capital, intereses, comisiones, seguros, gastos asociados), revisa el contrato con un abogado o notario, y compara contra al menos 2 ofertas más antes de firmar. La hipoteca te acompaña 15-30 años; los costos pequeños se vuelven significativos en ese plazo.

Preguntas frecuentes — hipoteca

1¿Esta calculadora me dice la mensualidad real que pagaré?
No. Te da una estimación basada en la fórmula estándar de amortización francesa. La mensualidad real incluye seguros obligatorios (vida, daños, a veces desempleo), comisión de administración o disposición y, en algunos países, otros conceptos. La oferta formal de un banco siempre es la única cifra vinculante.
2¿Cómo elijo el plazo?
Plazo más corto = mensualidad más alta + menos intereses totales. Plazo más largo = mensualidad más baja + más intereses totales. Si tu prioridad es pagar la vivienda lo antes posible y tu ingreso lo permite, plazos cortos son mejores. Si tu prioridad es flexibilidad mensual, un plazo largo deja margen pero suma costo total. Compara siempre los dos escenarios en la calculadora antes de firmar.
3¿Qué tasa debo usar si todavía no tengo oferta?
Usa una tasa de referencia conservadora del mercado (un poco arriba de las publicadas en sitios oficiales). Las tasas que ves anunciadas son el piso para perfiles con buen historial; tu tasa real puede ser 1-2 puntos arriba si tu score es promedio. Si quieres ver el rango, prueba la calculadora con dos tasas (la baja y una más alta) para entender el peor caso.
4¿Por qué la mensualidad no incluye el enganche?
El enganche es lo que pagas de tu bolsillo al firmar (típicamente 10-30% del valor de la vivienda). El crédito hipotecario es el resto, y la mensualidad solo amortiza ese resto. Para incluir el enganche en tu cálculo de costo total, súmalo al total pagado a final de plazo: enganche + (mensualidad × meses).
5¿Qué pasa si quiero adelantar pagos?
Los pagos anticipados de capital reducen el plazo o la mensualidad (según lo que negocies con el banco). Esta calculadora no proyecta el efecto de pagos anticipados — para ese análisis necesitas una hoja de amortización personalizada o el simulador del banco. Lo importante: revisa que tu contrato no penalice el prepago, porque algunos bancos sí cobran comisión.
6¿Sirve para hipoteca inversa o crédito puente?
No. Esta calculadora asume amortización francesa estándar (cuota constante con capital + intereses). La hipoteca inversa, los créditos puente, las hipotecas mixtas o las que ajustan tasa anualmente requieren modelos distintos. Para esos productos consulta directamente con el banco que los ofrece.
7¿Funciona para México, España, Colombia y otros países?
La fórmula de amortización es universal. Lo que cambia entre países son las tasas típicas, la moneda y los gastos asociados (notaría, ITP en España, derechos de inscripción en México, etc.). Tú declaras la tasa que aplica a tu país; la calculadora te da el resultado en la moneda que tengas seleccionada en la barra de herramientas.

Aviso financiero

El resultado es una estimación informativa basada en los datos ingresados. No constituye asesoría financiera, fiscal, contable, legal ni una oferta de crédito. Para una evaluación crediticia real debes acudir a una institución financiera certificada en tu jurisdicción.

Simúlalo no está afiliado, patrocinado ni avalado por bancos comerciales, Banco de España, Banxico, CONDUSEF, CNBV, AEAT, SAT, Banco de la República (Colombia) ni ninguna institución mencionada en el contenido.

Revisión editorial

Revisado por el equipo editorial de Simúlalo

Este simulador fue revisado por las personas listadas abajo antes de publicarse. La revisión cubre la fórmula declarada, los supuestos del modelo, las limitaciones explícitas y la ausencia de afirmaciones financieras sin respaldo.

Forman parte del equipo editorial de Simúlalo, enfocado en crear herramientas financieras claras, educativas y fáciles de interpretar.

Última actualización: Actualizamos esta página cuando cambia la metodología, las fuentes utilizadas o la estructura del simulador.

Esta herramienta usa fórmulas financieras estándar y datos ingresados por el usuario. Para explicar conceptos como tasa, crédito, riesgo o flujo de caja se consultan fuentes públicas y oficiales (Banxico, SAT, CONDUSEF, CNBV, Banco de España, IFRS, BIS, entre otras). Simúlalo no está afiliado, patrocinado ni avalado por estas instituciones.

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